Wenn Sie als ausländischer Eigentümer eine Immobilie in Florida verkaufen möchten, sollten Sie sich frühzeitig mit FIRPTA beschäftigen. Denn beim Verkauf können bis zu 15 % des Kaufpreises einbehalten und an das amerikanische Finanzamt abgeführt werden.
Das betrifft nicht nur vermietete Immobilien. Auch beim Verkauf eines Ferienhauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks kann FIRPTA eine Rolle spielen.
Was genau bedeutet FIRPTA, wie viel wird beim Verkauf einbehalten und wie funktioniert die Rückerstattung zu viel einbehaltener Beträge?
Was ist FIRPTA und wen betrifft es?
FIRPTA steht für Foreign Investment in Real Property Tax Act. Dieses amerikanische Bundesgesetz regelt unter anderem den Steuereinbehalt beim Verkauf von Immobilien durch ausländische Eigentümer in ganz USA.
Der Hintergrund ist einfach: Grundsätzlich müssen auch ausländische Eigentümer einen steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf einer US-Immobilie in den USA versteuern.
Damit das amerikanische Finanzamt, der Internal Revenue Service (IRS), sicherstellen kann, dass mögliche Steuern bezahlt werden, wird beim Verkauf zunächst ein Teil des Kaufpreises einbehalten.
Man kann sich das vereinfacht wie eine Art Kaution vorstellen. Das Geld wird an den IRS abgeführt und später mit der tatsächlichen Steuerschuld verrechnet.
FIRPTA betrifft grundsätzlich Verkäufer, die nach amerikanischem Steuerrecht als ausländische Personen gelten. Dazu können beispielsweise Eigentümer gehören, die in Deutschland, Österreich oder der Schweiz leben und eine Immobilie in Florida besitzen.
Ob die Immobilie als Ferienhaus genutzt, vermietet oder geerbt wurde, ändert grundsätzlich nichts an der möglichen Anwendung von FIRPTA. Entscheidend ist der steuerliche Status des Verkäufers.
Wie viel FIRPTA wird einbehalten?
Der reguläre FIRPTA-Einbehalt beträgt 15 % des Bruttoverkaufspreises, nicht 15 % des Gewinns.
Ein Beispiel:
Sie verkaufen Ihre Eigentumswohnung in Florida für 500.000 US-Dollar.
Verkaufspreis: 500.000 US-Dollar
FIRPTA-Einbehalt (15 %): 75.000 US-Dollar
Diese 75.000 US-Dollar werden zunächst von Ihrem Verkaufserlös einbehalten. Zusätzlich fallen die üblichen Verkaufskosten an.
Gerade wenn Sie mit einem bestimmten Nettoerlös rechnen, sollten Sie diesen Betrag von Anfang an berücksichtigen.
Allerdings gelten unter bestimmten Voraussetzungen niedrigere Einbehaltungssätze.
Wann gelten 0 %, 10 % oder 15 %?
Die Höhe des FIRPTA-Einbehalts kann vom Verkaufspreis und davon abhängen, ob der Käufer die Immobilie selbst als Wohnsitz nutzen möchte.
Für die begünstigte Wohnnutzung gelten bestimmte IRS-Vorschriften. Vereinfacht gesagt muss der Käufer oder ein Mitglied seiner Familie beabsichtigen, die Immobilie während der ersten beiden Jahre nach dem Kauf an mindestens der Hälfte der tatsächlichen Nutzungstage selbst zu bewohnen.
Entscheidend ist die geplante Nutzung durch den Käufer, nicht die bisherige Nutzung durch den Verkäufer.
Diese Voraussetzung muss beim Closing geklärt werden. Nicht viele Käufer können oder möchten die entsprechenden Angaben machen und schriftlich festhalten. Deshalb sollte die zuständige Title Company frühzeitig prüfen, welcher Satz tatsächlich angewendet werden kann.
Wie läuft FIRPTA beim Closing ab?
In Florida wird ein Immobilienverkauf normalerweise über eine Title Company oder einen Closing Attorney abgewickelt.
Im Rahmen der Vorbereitung wird geprüft, ob FIRPTA auf den Verkauf anzuwenden ist. Verkäufer, die nach amerikanischem Steuerrecht nicht als ausländische Personen gelten, können dies in der Regel mit einer Certification of Non-Foreign Status bestätigen.
Greift FIRPTA, wird der vorgeschriebene Betrag vom Verkaufserlös einbehalten.
Die gesetzliche Verantwortung liegt grundsätzlich beim Käufer. In der Praxis übernimmt häufig die Title Company die Abwicklung und die erforderlichen Unterlagen.
Muss ich die 15 % tatsächlich als Steuern zahlen?
Nein. Die 15 % sind zunächst nur ein Steuereinbehalt. Wieviel Sie am Ende tatsächlich an Steuern zahlen müssen, hängt von Ihrem steuerpflichtigen Gewinn und Ihrer persönlichen Situation ab.
Dabei spielen unter anderem der ursprüngliche Kaufpreis, bestimmte Kaufnebenkosten, wertsteigernde Verbesserungen und die Verkaufskosten eine Rolle. Bei vermieteten Immobilien müssen außerdem Abschreibungen berücksichtigt werden.
Ein Beispiel: Sie verkaufen Ihre Immobilie für 500.000 US-Dollar. Ursprünglich haben Sie 350.000 US-Dollar dafür bezahlt. Im Laufe der Jahre haben Sie außerdem $100,000.- in umfassende Renovierungen oder Umbauten investiert.
Der steuerpflichtige Gewinn kann daher deutlich niedriger sein als der Verkaufspreis. Die genaue Berechnung richtet sich nach den amerikanischen Steuervorschriften.
Es kann also sein, dass beim Closing wesentlich mehr Geld einbehalten wird, als Sie am Ende tatsächlich an Steuern schuldig sind.
Wie bekomme ich zu viel einbehaltene Steuern zurück?
Wurde mehr FIRPTA einbehalten, als Sie tatsächlich schulden, können Sie den überschüssigen Betrag zurückfordern.
Das wird in der Regel über eine Erstellung und Abgabe einer amerikanischen Steuererklärung im Folgejahr gemacht.
Der bereits einbehaltene Betrag wird auf die tatsächliche Steuerschuld angerechnet. Dafür benötigen Sie unter anderem die Kauf- und Verkaufsunterlagen, Belege über relevante Renovierungen oder Umbauten, gegebenenfalls Abschreibungsnachweise und die FIRPTA-Unterlagen. Ergibt sich daraus ein Guthaben, kann eine Rückerstattung beantragt werden
Außerdem ist eine amerikanische Steuernummer erforderlich. Bei ausländischen Privatpersonen ohne Anspruch auf eine Social Security Number ist dies häufig eine ITIN. Eine mögliche Rückerstattung erfolgt erst nach Bearbeitung durch den IRS. Wie lange das dauert, lässt sich nicht zuverlässig vorhersagen.
Kann ich den FIRPTA-Einbehalt schon vor dem Verkauf reduzieren?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen!
Wenn der reguläre Einbehalt höher wäre als Ihre voraussichtliche maximale amerikanische Steuerlast, können Sie beim IRS ein sogenanntes Withholding Certificate beantragen.
Der IRS kann damit eine niedrigere Einbehaltung genehmigen oder sie gegebenenfalls ganz entfallen lassen.
Dafür sind eine steuerliche Berechnung und entsprechende Nachweise erforderlich. Der IRS benötigt für die Bearbeitung eines vollständigen Antrags normalerweise etwa 90 Tage.
Wird der Antrag spätestens am Tag des Closings gestellt und ist noch nicht entschieden, muss der vorgeschriebene Betrag grundsätzlich zunächst einbehalten werden. Die Abführung an den IRS kann jedoch unter den geltenden Vorschriften bis nach der Entscheidung aufgeschoben werden.
Die Einzelheiten sollten rechtzeitig mit einem qualifizierten US-Steuerberater und der Title Company abgestimmt werden. Mehr dazu erfahren Sie in meinem ausführlichen englischsprachigen Artikel:
Foreign Seller? Your 15% FIRPTA Withholding May Be Reduced
Immobilienverkauf in Florida:
Was Sie schon jetzt vorbereiten können
Wenn Sie Ihre Immobilie in Florida verkaufen möchten und im Ausland leben, lohnt es sich, frühzeitig einige Dinge zu klären. Gerade bei FIRPTA können fehlende Unterlagen oder eine zu spät begonnene steuerliche Vorbereitung für unnötigen Stress sorgen.
Diese sechs Schritte können Sie schon heute in Angriff nehmen:
Suchen Sie Ihre ursprünglichen Kaufunterlagen heraus. Dazu gehören insbesondere der Kaufvertrag, das Closing Statement und Unterlagen über die damaligen Kaufnebenkosten.
Stellen Sie Rechnungen für Renovierungen und Umbauten zusammen. Haben Sie beispielsweise das Dach erneuert, die Küche umgebaut oder größere bauliche Arbeiten durchführen lassen? Sammeln Sie die entsprechenden Rechnungen und Zahlungsnachweise. Ihr Steuerberater kann prüfen, welche Ausgaben steuerlich berücksichtigt werden dürfen.
Prüfen Sie, ob Sie bereits eine amerikanische Steuernummer haben. Falls Sie keine Social Security Number besitzen, benötigen Sie wahrscheinlich eine ITIN. Wenn Sie noch keine haben, sollten Sie jetzt mit einem US-Steuerberater besprechen, wie und wann Sie diese beantragen.
Halten Sie Ihre Vermietungsunterlagen bereit. Falls die Immobilie vermietet war, benötigen Sie möglicherweise frühere US-Steuererklärungen und Angaben zu den steuerlichen Abschreibungen.
Lassen Sie Ihre voraussichtliche Steuerlast berechnen und prüfen Sie, ob ein reduzierter FIRPTA-Einbehalt infrage kommt. Ein US-Steuerberater mit Erfahrung bei ausländischen Immobilieneigentümern kann einschätzen, ob der reguläre FIRPTA-Einbehalt voraussichtlich höher ausfällt als Ihre tatsächliche Steuerlast. Ein Antrag auf ein Withholding Certificate benötigt Zeit und entsprechende Nachweise. Warten Sie damit nicht bis kurz vor das Closing.
Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrem Immobilienmakler und der Title Company. Teilen Sie mit, dass Sie als ausländischer Eigentümer verkaufen. So können FIRPTA, notwendige Unterschriften, die Abwicklung aus dem Ausland und mögliche Fristen von Anfang an berücksichtigt werden.
Mein Rat aus der Praxis
Sie müssen nicht erst einen Käufer gefunden haben, um mit diesen Vorbereitungen zu beginnen.
Als Immobilienmaklerin in der Tampa Bay Region unterstütze ich auch Eigentümer, die nicht vor Ort leben. Ich helfe Ihnen, den Verkauf zu organisieren, die richtigen Ansprechpartner einzubinden und wichtige Fragen frühzeitig zu klären. Die steuerliche Berechnung und Beratung übernimmt dabei ein qualifizierter US-Steuerexperte.
Je besser Sie vorbereitet sind, desto weniger müssen Sie unter Zeitdruck erledigen, wenn ein Käufer gefunden ist. Wenn Sie über den Verkauf Ihrer Immobilie in Florida nachdenken, können Sie sich jederzeit gerne unverbindlich bei mir melden. Ich freue mich darauf, Sie kennenzulernen und mich in Ruhe mit Ihnen über Ihre Pläne und Fragen auszutauschen.
Weiterführende Informationen
Offizielle Informationen der amerikanischen Steuerbehörde IRS:
Hinweis
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Ob und in welcher Höhe FIRPTA beim Verkauf einer Immobilie anfällt, hängt von den individuellen Umständen ab. Bitte lassen Sie Ihre Situation von einem qualifizierten US-Steuerberater oder Rechtsanwalt prüfen.