Wer als Deutscher, Österreicher oder Schweizer eine Immobilie in Florida kaufen möchte, stellt schnell fest: Der Kaufprozess unterscheidet sich deutlich von dem zu Hause. Vieles funktioniert einfacher und schneller als gewohnt. Ein klassischer Notartermin ist beispielsweise nicht erforderlich, und selbst der Kaufabschluss kann häufig aus dem Heimatland erfolgen.
Doch wie läuft der Immobilienkauf tatsächlich ab? Welche Aufgaben übernehmen Makler und Title Companies, wer bezahlt welche Kosten und worauf sollten Käufer besonders achten?
Dieser Ratgeber erklärt den Immobilienkauf in der Tampa Bay Area Schritt für Schritt.
Können Deutsche, Österreicher und Schweizer in Florida Immobilien kaufen?
Grundsätzlich ja. Für den Kauf einer Immobilie in Florida benötigen Sie weder die amerikanische Staatsbürgerschaft noch zwingend einen Wohnsitz in den USA.
Allerdings gelten in Florida bestimmte gesetzliche Einschränkungen für einzelne Gruppen ausländischer Käufer. Diese sollten gegebenenfalls vor dem Kauf geprüft werden.
Wichtig ist außerdem die Unterscheidung zwischen Immobilieneigentum und Aufenthaltsrecht: Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung berechtigt nicht automatisch dazu, dauerhaft in den USA zu leben.
Schritt 1: Immobiliensuche und Zusammenarbeit mit einem Realtor
Die meisten zum Verkauf angebotenen Immobilien werden in Florida über das sogenannte Multiple Listing Service (MLS) vermarktet. Dabei handelt es sich um eine gemeinsame Immobiliendatenbank, über die Makler auf Angebote verschiedener Maklerunternehmen zugreifen können.
Anders als manche deutsche Käufer vermuten, benötigen Sie deshalb nicht für jede Immobilie einen anderen Makler. Ein Käufermakler (Buyer Agent) kann Sie während des gesamten Kaufprozesses begleiten – von der Immobiliensuche über die Besichtigungen und Preisverhandlungen bis zum Closing.
Seit August 2024 gelten neue Regeln für die Zusammenarbeit zwischen Käufern und Immobilienmaklern. Vor einer Hausbesichtigung muss eine schriftliche Vereinbarung über die Zusammenarbeit und Vergütung abgeschlossen werden.
Wer bezahlt den Buyer Agent?
Die Maklervergütung ist grundsätzlich verhandelbar. Häufig übernimmt der Verkäufer weiterhin die Vergütung des Käufermaklers ganz oder teilweise. Eine automatische Verpflichtung dazu besteht jedoch nicht. Die Einzelheiten werden vorab vereinbart und können Bestandteil der Kaufverhandlungen sein.
Schritt 2: Kaufangebot und Kaufvertrag
Haben Sie eine passende Immobilie gefunden, wird ein schriftliches Kaufangebot (Offer) erstellt.
In Florida werden häufig standardisierte Kaufverträge verwendet, die gemeinsam von Florida Realtors, dem Immobilienmaklerverband Floridas, und The Florida Bar, der Rechtsanwaltskammer Floridas, entwickelt wurden. Besonders verbreitet ist der sogenannte As-Is Residential Contract for Sale and Purchase.
Neben dem Kaufpreis werden darin wichtige Bedingungen festgelegt, beispielsweise die Höhe der Anzahlung, die Frist für die Immobilieninspektion, mögliche Finanzierungsbedingungen und der geplante Termin für den Kaufabschluss (Closing).
Ein wesentlicher Unterschied zu Deutschland: Für den Abschluss eines gewöhnlichen Immobilienkaufvertrags ist in Florida keine notarielle Beurkundung erforderlich. Sobald Käufer und Verkäufer sich schriftlich auf sämtliche Vertragsbedingungen geeinigt haben und die Annahme schriftlich übermittelt wurde, entsteht grundsätzlich ein verbindlicher Kaufvertrag.
Was passiert mit der Anzahlung?
Nach Vertragsabschluss wird die vereinbarte Anzahlung (Earnest Money Deposit) innerhalb der vertraglich festgelegten Frist auf ein Treuhandkonto (Escrow Account) überwiesen.
Dieses Konto wird üblicherweise von einer Title Company oder einer anderen neutralen Stelle, beispielsweise einem Anwaltsbüro, verwaltet. Die Anzahlung ist bereits Bestandteil des Kaufpreises und wird beim späteren Closing entsprechend angerechnet.
Die Höhe der Anzahlung und der Zeitpunkt der Zahlung sind verhandelbar und werden im Kaufvertrag festgelegt.
Schritt 3: Immobilieninspektion und Prüfung
Nach Vertragsabschluss folgt üblicherweise die sogenannte Inspection Period. Innerhalb dieses vertraglich vereinbarten Zeitraums kann der Käufer die Immobilie durch unabhängige Fachleute untersuchen lassen.
Gerade in Florida sind einige Untersuchungen besonders wichtig.
Bei einer allgemeinen Home Inspection werden unter anderem Dach, Klimaanlage, Elektroinstallation, Sanitäranlagen und sichtbare Baumängel geprüft.
Eine 4-Point Inspection konzentriert sich auf vier wesentliche Gebäudesysteme: Dach, Elektrik, Sanitär sowie Heizung und Klimaanlage. Insbesondere bei älteren Immobilien wird diese Untersuchung von manchen Versicherungsgesellschaften verlangt.
Eine Wind Mitigation Inspection untersucht bestimmte bauliche Merkmale, die das Gebäude gegen Wind- und Sturmschäden schützen. Das Ergebnis kann sich positiv auf die Gebäudeversicherungsprämie auswirken.
Bei einer WDO Inspection wird die Immobilie auf holzzerstörende Organismen untersucht. Dazu gehören neben Termiten beispielsweise auch bestimmte Käfer und holzzerstörende Pilze.
Ebenso wichtig sind die Prüfung möglicher Überschwemmungsrisiken, der Versicherbarkeit und gegebenenfalls der Vorschriften einer Eigentümergemeinschaft (HOA oder Condo Association).
Was passiert, wenn Mängel festgestellt werden?
Bei einem As-Is-Kaufvertrag hat der Käufer während der vereinbarten Inspection Period grundsätzlich das Recht, nach eigenem Ermessen vom Vertrag zurückzutreten, sofern die entsprechenden Vertragsbedingungen und Fristen eingehalten werden.
Die Anzahlung ist dann gemäß den Vertragsbedingungen zurückzuerstatten.
Alternativ können Käufer und Verkäufer über Reparaturen, Preisnachlässe oder andere Lösungen verhandeln. Der Verkäufer ist bei einem As-Is-Vertrag jedoch grundsätzlich nicht verpflichtet, aufgrund der Inspektion Reparaturen vorzunehmen.
Schritt 4: Finanzierung, Title Company und Kaufnebenkosten
Der Immobilienkauf in Florida kann entweder mit Eigenmitteln (Cash Purchase) oder über eine Finanzierung erfolgen.
Auch für Käufer aus Europa gibt es unter bestimmten Voraussetzungen Finanzierungsmöglichkeiten bei amerikanischen Kreditinstituten. Die Anforderungen an Eigenkapital, Einkommensnachweise und weitere Unterlagen unterscheiden sich allerdings von Bank zu Bank.
Parallel dazu bereitet die Title Company oder ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt (Closing Attorney) den Eigentumsübergang vor.
Dazu gehören insbesondere die Prüfung des Eigentumstitels (Title Search), die Vorbereitung der Abschlussunterlagen und die Verwaltung der Kaufpreisgelder.
Wer bezahlt welche Kosten beim Immobilienkauf in Florida?
Hier besteht ein interessanter Unterschied zum deutschen Immobilienkauf.
Die grundsätzliche Aufgabenverteilung lässt sich einfach erklären:
Der Verkäufer ist dafür verantwortlich, die Immobilie mit einem vertragsgemäß übertragbaren Eigentumstitel an den Käufer zu übergeben.
Bestehende Hypotheken und andere Belastungen, die gemäß Kaufvertrag beseitigt werden müssen, werden üblicherweise beim Closing aus dem Verkaufserlös abgelöst.
Der Käufer ist dafür verantwortlich, den vereinbarten Kaufpreis bereitzustellen.
Die erforderlichen Eigenmittel werden auf das Treuhandkonto überwiesen. Bei einer Finanzierung stellt die Bank den Darlehensbetrag gemäß den vereinbarten Bedingungen zur Verfügung.
Der Closing Agent sorgt anschließend dafür, dass die Gelder entsprechend der Abschlussabrechnung verteilt werden.
Aus dieser Aufgabenverteilung lässt sich auch die übliche Zuordnung vieler Kaufnebenkosten erklären.
Documentary Stamp Tax – eine Art Verkaufssteuer statt Grunderwerbsteuer?
In Deutschland wird beim Immobilienkauf üblicherweise die Grunderwerbsteuer vom Käufer bezahlt.
In Florida gibt es eine Steuer auf die Eigentumsübertragungsurkunde, die sogenannte Documentary Stamp Tax on the Deed, häufig einfach Doc Stamps genannt.
In der Tampa Bay Area wird diese Steuer bei einem gewöhnlichen Immobilienverkauf üblicherweise vom Verkäufer getragen.
Vereinfacht könnte man sie deshalb als eine Art „Verkaufssteuer“ bezeichnen. Das ist allerdings keine offizielle steuerrechtliche Bezeichnung, und die Steuer ist nicht mit der deutschen Grunderwerbsteuer gleichzusetzen.
In Pinellas und Hillsborough County beträgt sie bei einem gewöhnlichen Verkauf $0,70 je $100 der steuerpflichtigen Gegenleistung.
Ein Beispiel:
Bei einem Kaufpreis von $500.000 beträgt die Documentary Stamp Tax auf die Eigentumsübertragung $3.500. Diese wird üblicherweise vom Verkäufer bezahlt.
Finanziert der Käufer davon $300.000 über eine amerikanische Hypothek, fallen auf die Finanzierung zusätzlich staatliche Abgaben an:
Documentary Stamp Tax auf die Darlehensverpflichtung: $1.050
Nonrecurring Intangible Tax: $600
Die gesamten staatlichen Darlehenssteuern betragen in diesem Beispiel $1.650 und werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Hinzu kommen gegebenenfalls weitere Finanzierungskosten, beispielsweise Gebühren der Bank, Kosten für ein Bewertungsgutachten und die erforderliche Titelversicherung des Kreditgebers.
Wer bezahlt die Title Insurance?
Die Title Insurance ist eine besondere Form der Eigentumstitelversicherung, die vor bestimmten finanziellen Schäden durch versicherte Mängel am Eigentumstitel schützt.
In Pinellas und Hillsborough County ist es üblich, dass der Verkäufer die Eigentümer-Titelversicherung (Owner's Title Insurance Policy) bezahlt und die Title Company auswählt.
In anderen Regionen Floridas kann die Kostenverteilung anders aussehen.
Wichtig: Die tatsächliche Verteilung der Closing Costs richtet sich nach den Vereinbarungen im Kaufvertrag. Viele dieser Kosten sind verhandelbar.
Schritt 5: Closing und Eigentumsübertragung
Das Closing ist der eigentliche Kaufabschluss.
Die Title Company oder der Closing Attorney erstellt eine detaillierte Abschlussabrechnung (Closing Statement), aus der hervorgeht, welche Beträge Käufer und Verkäufer zahlen beziehungsweise erhalten.
Der Käufer stellt den noch offenen Kaufpreis bereit. Aus den vorhandenen Geldern werden unter anderem bestehende Hypotheken des Verkäufers, vereinbarte Gebühren, Steuern und weitere Kosten beglichen.
Die Eigentumsübertragung erfolgt durch die ordnungsgemäße Unterzeichnung und Übergabe der Eigentumsurkunde (Deed). Diese wird anschließend in den öffentlichen Registern des jeweiligen Countys (Official Records) eingetragen.
Muss ich für das Closing nach Florida reisen?
Nicht unbedingt.
Ein Immobilienkauf lässt sich häufig auch aus dem Heimatland abwickeln. Je nach Transaktion können Dokumente elektronisch unterschrieben, per Kurier versendet oder mit geeigneten notariellen Verfahren beglaubigt werden.
Bei einer Finanzierung sollten die Anforderungen frühzeitig mit der Title Company und der Bank abgestimmt werden.
Ein wichtiger Sicherheitshinweis: Bankverbindungen für Kaufpreisüberweisungen sollten grundsätzlich über einen bereits bekannten, unabhängig bestätigten Kontakt der Title Company überprüft werden. Betrugsversuche mit gefälschten Überweisungsanweisungen kommen leider auch bei Immobilientransaktionen vor.
Schritt 6: Nach dem Kauf – laufende Kosten und Verpflichtungen
Mit dem Closing werden Sie Eigentümer der Immobilie. Neben dem Kaufpreis sollten deshalb auch die laufenden Kosten berücksichtigt werden.
Property Taxes (Immobiliensteuern)
Immobiliensteuern werden in Florida jährlich erhoben. Die Höhe hängt unter anderem vom steuerlichen Immobilienwert und den örtlichen Steuersätzen ab.
Nach einem Eigentümerwechsel kann sich die Steuerbelastung deutlich verändern. Die bisherigen Steuern des Verkäufers sind deshalb nicht unbedingt ein verlässlicher Maßstab für die zukünftigen Kosten des Käufers.
Homeowners Insurance (Gebäudeversicherung)
Eine Gebäudeversicherung ist bei einer Finanzierung normalerweise erforderlich und auch bei einem Barkauf dringend zu empfehlen.
Flood Insurance (Überschwemmungsversicherung)
Schäden durch Überschwemmungen sind in einer gewöhnlichen Gebäudeversicherung in der Regel nicht enthalten. Eine separate Versicherung kann sinnvoll oder bei bestimmten Finanzierungen vorgeschrieben sein.
HOA- und Condo-Gebühren
Bei Immobilien innerhalb einer Eigentümergemeinschaft können monatliche oder vierteljährliche Gebühren sowie Sonderumlagen (Special Assessments) anfallen.
Homestead Exemption
Für einen berechtigten dauerhaften Hauptwohnsitz in Florida gibt es bestimmte steuerliche Vergünstigungen. Reine Ferienimmobilien und Kapitalanlagen erfüllen diese Voraussetzungen normalerweise nicht.
Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Florida
Kann ich ohne amerikanischen Wohnsitz ein Haus in Florida kaufen?
Ja, grundsätzlich ist das möglich. Allerdings sollten gegebenenfalls geltende gesetzliche Beschränkungen und die individuellen Voraussetzungen geprüft werden.
Brauche ich ein amerikanisches Bankkonto?
Bei einem Barkauf ist ein amerikanisches Bankkonto nicht grundsätzlich erforderlich. Die Kaufpreiszahlung kann häufig direkt auf das Treuhandkonto der Title Company erfolgen. Bei einer Finanzierung oder späteren Vermietung können zusätzliche Anforderungen entstehen.
Muss ich für den Kauf nach Florida reisen?
Nicht zwingend. Viele Schritte lassen sich aus dem Ausland erledigen. Ob auch das Closing vollständig ohne persönliche Anwesenheit möglich ist, hängt von den Anforderungen der beteiligten Stellen ab.
Wer bezahlt die Kaufnebenkosten?
In Tampa Bay trägt der Verkäufer üblicherweise die Documentary Stamp Tax auf die Eigentumsübertragung und häufig die Owner's Title Insurance. Der Käufer trägt typischerweise seine Inspektions- und Finanzierungskosten. Die genaue Verteilung wird im Kaufvertrag geregelt.
Immobilienberatung auf Deutsch in Tampa Bay
Ich bin seit 2004 als Immobilienmaklerin und bei Future Home Realty Inc. in der Tampa Bay Area tätig.
Ich bin in Deutschland aufgewachsen, habe dort Betriebswirtschaft mit Schwerpunkt Bankwesen studiert und verfüge über mehr als 20 Jahre Erfahrung auf dem Immobilienmarkt Floridas.
Mein Tätigkeitsgebiet umfasst unter anderem St. Petersburg, Clearwater, Tampa, rund um die Region Tampa Bay.
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Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Vertragsbedingungen, Kosten und gesetzliche Anforderungen können im Einzelfall abweichen.